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  • 生产制造类企业租赁厂房,该如何选择?

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  • 行业新闻
  • 2021年07月16日
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内容摘要

生产制造业租赁厂房,是把厂房作为生产资料来使用,并希望能够长期稳定安全的被使用。 从这个角度来说,企业的租赁需求大体就是:长期可用、价格稳定、服务。

    市面上的厂房要分为以下几种类型:

    (1)政府自建;

    (2)开发商自持;

    (3)民营产业园运营商:专业的工业地产运营商通过市场手段,租赁下第三方业主的厂房经过改造或产业定位后对外招商;

    (4)私人业主厂房。

    一、厂房是否长期可用?

    从“长期”的角度来看,企业搬迁费用小至几十万,大到上千万,所以有一个可以长期使用的厂房对他们来说是很重要的。

    厂房有红本产证、属于工业用地,一般来说不会有大的政府规划变动,也就具备了客户长期使用的条件。除了在非工业用地上建的厂房,如城镇附近或农村的集体土地上建的,这种调整规划的可能性就比较高,后续存在拆迁风险。这类型多数为私人业主的厂房。

    二、厂房价格是否稳定?

    从合同租赁期限及价格上来说:

    (1)政府自建:对于优质企业,政府当然愿意签长期的租赁合同。但如果政府对项目信心不大,可又不愿厂房空着,则有可能会和企业签订三年内的租赁协议。

    如果企业极其优质,且有拿地需求,租厂房只为过渡使用;那么这种情况下,政府和企业一般签订短期的(三年内)租赁合同。合同到期后客户仍愿意使用该厂房,政府也还是非常愿意和企业继续签订合同。政府自建厂房一般最长可以签10-20年,短签可提前续约。

    (2)开发商自持:一般来说,租赁协议约定每年会有一个租金递增,期限一般在3~5年,可续约。除非是特别优质的项目或开发商,在前期为了招商,会给予比较长的租赁合同期。但经过多年运营后,涉及到产业结构调整,早期签订的租赁合同可能会被提前解约。

    (3)第三方专业的运营商:他们在提供优质服务的同时,也会收取相应的管理、服务费用,租期一般2~3年,可按当时市场价格续约,并有租金递增约定。

    (4)第三方私人厂房:租期1-10年均有,租金可能会比较优惠。但存在不确定性:①厂房所有权可能发生转移;②业主方与政府、开发区管委会关系的不稳定性。

    三、园区能提供什么服务?

    从产业政策支持角度来看:

    (1)政府自建:园区形象一般都很好,基本上是上级领导到地方考察的必去之地。当地政府领导也很重视,因而有什么好的产业政策也会优先在自建园区落地实施。当市场遇到困难,如疫情,政府在免租、税收优惠等方面也会第一时间响应。

    (2)开发商自持:开发商建园区是为了盈利,形象好、但建造成本也高。政府引进其到开发区也是看中开发商的招商引资能力,提升地方整体形象,所以该类园区对入园企业要求比较高。好企业自然也可以向政府要好政策,有时开发商为了吸引优质企业会给到租金、税收、固定资产投资等方面的产业政策支持。

    (3)产业运营商厂房:为了提升园区品质、租金价格,运营商会租下私人厂房进行改造,升级园区物业管理服务、提供工商税务、装修、环评申报等服务。

    (4)第三方私人厂房:只管出租厂房。如果是独门独院,物业保安等需要企业承租方自行解决;如果是分栋或分割出租,可能会提供保安及物业服务。至于产业政策,一般也都是企业向当地政府咨询。

    私人园区入园门槛较低,会存一些问题:如承租方企业不符合当地园区的产业导向;承租方租了厂房立不了项、办不了环评、过不了安监、所付租金退不回来;也有可能当地政府不允许业主私自对外出租。

    四、各类厂房的优势?

    (1)政府自建:园区形象好、租期长、租金低、一条龙入园服务、优先享受产业政策支持、领导视察机会多、媒体曝光机会大、对企业形象提升有帮助;对入园企业要求高,一般有行业、产值、税收等要求。

    (2)开发商自持:园区形象好,租期3年以上,一条龙入园服务、优先享受产业政策支持;对入园企业要求高,一般也有行业、产值、税收等要求。

    (3)产业运营商厂房:园区形象好、有公摊和物业管理费、工商税收环保收费增值服务;对入园企业的要求,一般没有大的污染就可以。

    (4)第三方私人厂房:租金优惠、租期可长可短、但需要承租方企业搞定大部分事情;对入园企业基本没要求,承租方付得了租金并能在当地生存下去就行(承租方最好对当地政府、对业主本身有很全面的了解)。

    五、最后总结